Tutti i lavori soggetti a “bonus edilizi” (recupero patrimonio edilizio 50% – bonus facciate 90% – superbonus 110%, ecc..) sono passivi di verifica e controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate nel quinquennio successivo alla realizzazione dei lavori.
Nello specifico, il “superbonus 110%” ha visto un forte incremento delle verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate, preliminarmente riguardo alla parte documentale dei lavori eseguiti mediante verifica di rispondenza di tutta la documentazione prodotta.
Fra tali verifiche vi è quella riguardante la situazione catastale dell’immobile, in quanto – da incontro con i funzionari catastali – è emerso che normativamente si debba obbligatoriamente presentare la variazione dell’accatastamento dell’immobile anche a seguito di lavori che ne hanno portato ad un miglioramento qualitativo senza variarne la consistenza (superficie, volumi, vani).
L’obbligo di presentazione di tale variazione catastale scaturisce se l’1% dell’importo dei lavori (attualizzato al 1988/89 con i parametri dettati dalla circolare 6/2012 AdE) è maggiore del 15% della rendita catastale attuale dell’immobile.
La mancata presentazione della variazione catastale a seguito di lavori di miglioramento ad oggi non prevede ancora alcun tipo di sanzione da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale sta provvedendo a predisporre una circolare in merito; resta però il fatto che, in fase di controllo, la mancata presentazione della variazione catastale può essere considerata un’inadempienza documentale, che può inficiare o far diminuire i bonus percepiti oppure portare ad una sanzione.
La direttiva “case green” avrà un forte impatto sui bonus per l’edilizia. Basti pensare all’ecobonus e alle agevolazioni per le caldaie, che non saranno più incentivabili dal 2025. La direttiva stabilisce che le risorse dei paesi membri dovranno essere destinate, in via prioritaria, a interventi che garantiscano una soglia minima di risparmi.
Cosa prevede in sintesi la direttiva europea “case green”?
La direttiva europea “case green” prevede che gli Stati membri riducano il consumo di energia degli edifici residenziali del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035. Il 55% di questa riduzione dovrà essere ottenuta tramite la ristrutturazione del 43% degli immobili con le prestazioni peggiori. Saranno i singoli Paesi a definire nei piani nazionali come intendono raggiungere questo obiettivo. Inoltre, tutti i nuovi edifici residenziali dovranno essere a emissioni zero dal 2030.
Quante e quali case si dovranno ristrutturare in Italia?
Secondo le stime «le ristrutturazioni dovranno coinvolgere il 15% degli immobili in classe F e G entro il 2030 e il 26% degli edifici di classe energetica più bassa entro il 2033». Questo significa che nel giro di pochi anni sarà necessario riqualificare oltre 500 mila edifici pubblici e circa 5 milioni di edifici privati con le prestazioni più scadenti.
Quanto costeranno le “case green”?
La Commissione europea calcola che entro il 2030 saranno necessari 275 miliardi di euro di investimenti annui per la svolta energetica del parco immobiliare.
È molto difficile fare delle stime precise su quanto dovrà spendere una famiglia per i lavori.
Per una stima più precisa si dovrà attendere il varo del piano nazionale e capire come saranno selezionati gli edifici su cui sarà necessario intervenire per primi. In ogni caso secondo le prime stime la spesa potrebbe oscillare tra un minimo di 20-30 mila euro a famiglia fino a un massimo di 50-60 mila euro per adeguarsi alla nuova normativa.
Da quando scatta il divieto della direttiva “case green” di installare caldaie a gas?
I Paesi Ue avranno tempo fino al 2040 per dire addio alle caldaie a gas, ma già a partire dal 2025 non saranno più ammesse agevolazioni fiscali per gli impianti tradizionali, ma solo per gli ibridi, ovvero quelli che associano alla caldaia a gas una pompa di calore.
Cosa succede a chi non adegua la propria casa entro il 2030? Chi non si adegua potrà vendere, ristrutturare o affittare l’immobile?
La direttiva “case green”, nella sua versione definitiva, non prevede sanzioni né obblighi di ristrutturazioni.
Il divieto di vendita o affitto, inizialmente previsto, è stato stralciato già nella versione di dicembre 2023.
Dopo svariate bozze, conferme, smentite, rumors e ricerche di coperture, siamo in grado di linkare al provvedimento definitivo, decreto-legge 34/2020 del 19 maggio, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.128 del 19-05-2020 – Suppl. Ordinario n. 21 e in vigore dal 19 maggio 2020.
NB – il Decreto Rilancio è immediatamente operativo, ma ora dovrà osservare tutto l’iter parlamentare della conversione in legge (entro 60 giorni dalla pubblicazione in GU del primo decreto).
Chi lo può chiedere? Come specificato nell’ultima versione pubblicata in Gazzetta Ufficiale, SOLO i soggetti esercenti attività d’impresa e di lavoro autonomo e di reddito agrario, titolari di partita IVA, di cui al testo unico delle imposte sui redditi approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
Per ottenere il superbonus non ci sarà un requisito di reddito: lo sgravio è fruibile solo per le spese sostenute dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, in relazione a interventi effettuati su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.
Infine, grande rande rilievo è dato al ruolo dei professionisti tecnici, che dovranno asseverare il rispetto dei requisiti previsti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati. Una copia dell’asseverazione viene trasmessa esclusivamente per via telematica all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA).
I professionisti sono chiamati a rilasciare le attestazioni e obbligati a stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni: il fine ultimo è quello di garantire ai propri clienti (e al bilancio dello Stato) il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.
Il potenziamento di tutto l’insieme delle detrazioni fiscali, con estesa possibilità di cessione delle detrazioni anche a banche ed intermediari finanziari, rischia di essere un esempio di implementazione poco efficace: una splendida proposta che potrebbe richiedere troppo tempo per essere attuata.
E il tempo, mai come in questo periodo pandemico, è un lusso che non possiamo permetterci.
Il DL Rilancio, che finalmente ha visto la luce, ha portato (art. 128) al 110% l’aliquota di detrazione per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente, sostenute dal 1° luglio 2020 e fino al 31 dicembre 2021, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo in relazione a determinati interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico.
Questo il dettaglio degli interventi finanziabili sugli edifici esistenti:
a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali (NB: non si citano le falde inclinate: quindi sono escluse?) che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. In tal caso, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017;
b) interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati a condensazione (con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento), a pompa di calore (ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo) o a microcogenerazione. La detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio;
c) interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo e impianti di microcogenerazione. La detrazione è calcolata anche in questo caso su un ammontare complessivo delle spese non superiore a 30.000 euro
C’è l’obbligo di applicare i Cam (Criteri ambientali minimi) nell intervento per il “cappotto termico”. I Criteri Ambientali Minimi (CAM) sono i requisiti ambientali ed ecologici definiti dal Ministero dell’Ambiente volti ad indirizzare le Pubbliche Amministrazioni verso una razionalizzazione dei consumi e degli acquisti fornendo indicazioni per l’individuazione di soluzioni progettuali, prodotti o servizi migliori sotto il profilo ambientale. Gli acquisti verdi devono tener conto dell’intero ciclo di vita di un prodotto o servizio, dal suo smaltimento, alla sua disponibilità sul mercato, alla trasparenza della filiera produttiva.
Nei fatti, la principale differenza rispetto al passato, oltre chiaramente all’incremento dell’aliquota, è legata alla possibilità di godere della detrazione anche per la sostituzione di un qualsivoglia impianto di riscaldamento con pompe di calore destinate anche alla climatizzazione estiva o alla produzione di ACS, aprendo interessanti scenari per quegli edifici che, oltre all’impianto di riscaldamento, siano già dotati di un impianto di raffrescamento ma funzionante con gas refrigeranti ormai prossimi all’uscita dal mercato.
Cambia la misura dell’agevolazione visto che attualmente a seconda delle opere si va dal 50% al 75%, e i lavori più diffusi sono al 65%, e si accorciano i tempi per i rimborsi del Fisco: si scende a cinque anni anziché i 10 originali. Per esempi, chi spende 50 mila euro invece di 3.250 euro all’anno per 10 anni ne riceverà indietro 11 mila all’anno per cinque anni.
Benchè formulato in modo non chiarissimo, viene definita la platea dei potenziali beneficiari del superbonus:
Sono certamente escluse dai superbonus le ”seconde case”, qualora siano costituite da edifici unifamiliari (mentre se in condominio, rientrano pienamente) e i fabbricati cielo terra costituiti da un’unica unità immobiliare e di proprietà di soggetti IRES (ovvero persone giuridiche).
Sono anche esclusi gli edifici unifamiliari di proprietà di un soggetto IRES: il decreto non li prende assolutamente in considerazione.
Resta il dubbio sulle situazioni miste. Cosa succede per i condomini a prorpietà mista, in cui ci sono unità di proprietà di singole persone e unità di proprietà di soggetti commerciali ? si procederà a una suddivisione per millesimi, in cui l’incentivo potenziato sarà riconosciuto solo alle persone ? e se un solo condomino vuole sostituire la caldaia ?
Per accedere agli incentivi “potenziati” si deve
O di quella delle singole unità immobiliari, dato che ai sensi di D.Lgs. 192/05 smi l’APE non può riferirsi all’intero edificio?
E altro aspetto critico: i limiti da rispettare per fruire di queste agevolazioni sono quelli previsti da un decreto ministeriale di futura emanazione (30 giorni dalla conversione in legge del DL Rilancio…). A voler essere ottimisti, sino a fine giugno non sapremo quali siano questi limiti, ed pressochè impossibile progettare un intervento, o farlo approvare da una assemblea condominiale (che, peraltro, ad oggi non potrebbe svolgersi se non in via telematica quando prevista dallo specifico regolamento). Si tratta di un problema non da poco: nel momento in cui devono ripartire gli investimenti in edilizia, si rischia un blocco molto forte nell’attesa di chiarimenti ed indicazioni operative.
Anche il sisma bonus è elevato al 110% in zona sismica 1, 2 e 3, mantenendo i limiti di spesa previsti dall’art. 16 del DL 63/2013, ma con la facoltà di cedere la detrazione ad una società assicurativa con la quale stipulare una polizza a copertura di eventi calamitosi.
Gli interventi “trainanti” in ambito energetico e gli interventi di miglioramento sismico garantiscono la possibilità di aumentare al 110% la detrazione (solo IRPEF) per l’installazione di impianti fotovoltaici, cui è messo il tetto di spesa di 48.000 euro e comunque nel limite 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.
La detrazione è in questo caso ripartibile in 5 quote annuali di pari importo, ed è applicabile anche alle spese per l’acquisto (anche successivo) di un sistema di accumulo elettrico da abbinare ai pannelli fotovoltaici.
Viene portata al 110% anche la detrazione per le spese per l’installazione di colonnine elettriche negli edifici per la ricarica delle auto: anche in questo caso, devono essere realizzati gli interventi trainanti per poter far scattare l’aliquota premiante.
Viene delineata una novità rispetto al passato: i fruitori delle detrazioni sono i condomini, le persone fisiche per interventi sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale e gli ex IACP.
Tutti le detrazioni sopra citate godono della cessione del credito e dello sconto in fattura, ma a patto che siano “vidimati” con apposito visto di conformità.
Viene ripristinato lo sconto in fattura e la cessione del credito, ma viene ampliata la platea delle detrazioni cedibili: non solo le detrazioni legate a ecobonus e sismabonus, ma tutte le detrazioni legate alla ristrutturazione delle abitazioni (con aliquota nal 50%), agli interventi di riqualificazione sismica anche in zona sismica 4, agli interventi di riqualificazione energetica previsti dal DL 63/2013, nonchè il bonus facciate sono cedibili al fornitore.
Grande novità è la facoltà di quest’ultimo di cedere, a sua volta, la detrazione così ottenuta a banche e/o intermediari finanziari.
Trattandosi di una deroga dal dettato legislativo corrente, questi bonus “ultra cedibili” sono molto interessanti, in quanto lavorano su una consolidata base giurisprudenziale e, per quanto riguarda bonus facciate, riqualificazione sismica ed energetica, sono fruibili da soggetti sia IRPEF che IRES.
Qualora sia accertata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante rivalendosi sul soggetto “originario”, ovvero su chi è stato committente dei lavori e ha per primo ceduto la detrazione.
Nei fatti, se non vi è concorso di colpa, chi acquista il credito non ha più nulla da temere, in quanto la responsabilità ricade sempre sul soggetto che lo ha ceduto inizialmente.
Le banche e gli intermediari finanziari sono estremamente coinvolte dal Decreto Rilancio, tanto che a loro possono essere ceduti anche altri crediti di imposta derivanti, ad esempio, da interventi di sanificazione e adeguamento degli spazi lavorativi per fare fronte alle esigenze di maggior sicurezza generate dalla pandemia.
Bisogna tuttavia capire quanto le banche saranno reattive e “desiderose” di acquistare questi crediti, considerato che non possono essere acquisiti senza almeno una valutazione del rischio ad essi connesso.
Anche in questo caso, quindi, idea ottima ma, forse, percorso attuativo non facile: non si sono fatti i conti con la realtà (operativa) e con la lentezza (burocratica) di emanazione dei provvedimenti attuativi o esplicativi.
Ci sarà più burocrazia: bisognerà come ora pagare le fatture con bonifico parlante e inviare per via telematica la documentazione tecnica all Enea, ma servirà anche una relazione che asseveri la congruità dei costi sostenuti.
Grande rilievo è dato all’operato dei professionisti, che dovranno asseverare il rispetto dei requisiti previsti e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.
Una copia dell’asseverazione viene trasmessa esclusivamente per via telematica all’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA).
Purtroppo, le modalità di questa comunicazione sono demandate ad un decreto di futura emanazione: nuovamente si sposta avanti nel tempo la piena applicazione dei bonus potenziati.
E in merito alla congruità, non viene detto quale sia il parametro di riferimento: in assenza di dati oggettivi, si può immaginare di utilizzare i Prezziari Regionali, con tutti i limiti che questi strumenti hanno nel passare dall’edilizia pubblica all’edilizia privata.
I professionisti chiamati a rilasciare le attestazioni, sono obbligati a stipulare una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni: il fine ultimo è quello di garantire ai propri clienti (e al bilancio dello Stato) il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata.
Il fatto che la polizza dell’Assicurazione abbia un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni fa pensare a costi molto elevati.
Prorogata la validità di atti abilitativi, tra certificati e attestati. Ma non solo: il Decreto Cura Italia è ormai vicino alla conversione in legge e nei prossimi giorni arriverà alla Camera per ottenere la fiducia.
Numerose anche le specifiche e i provvedimenti stabiliti sul fronte dell’edilizia: dalla sospensione dei termini di tutti i procedimenti amministrativi, con impatto sulle gare d’appalto e sui concorsi di progettazione e di idee. Prorogate anche le convenzioni di lottizzazione e i termini di inizio e fine lavori nei contratti tra privati.
Il dettaglio di seguito.
Nel DL viene disposta la proroga della validità di tutti i certificati, attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni e atti abilitativi comunque denominati, a condizione che siano in scadenza tra il 31 gennaio e il 31 luglio 2020. La proroga vale per i successivi 90 giorni dalla dichiarazione – che speriamo arrivi presto – di cessazione dello stato di emergenza. Questa disposizione viene estesa alle Scia, alle segnalazioni certificate di agibilità e alle autorizzazioni paesaggistiche e ambientali (Vas, Via e Aia), nonché al ritiro dei titoli abilitativi edilizi comunque denominati rilasciati fino alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza.
Termini di inizio e ultimazione dei lavori relativi ai permessi di costruire, in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 31 luglio 2020, conservano la validità per i 90 giorni successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza.
Con riguardo ai contratti tra privati – in validità dal 31 gennaio 2020 al 31 luglio 2020 – con oggetto l’esecuzione di lavori edili di qualsiasi natura, una modifica al “Cura Italia” approvata al Senato dispone la proroga dei termini di inizio e fine lavori per un periodo di novanta giorni. La disposizione precisa che, in deroga ad ogni diversa previsione contrattuale, il committente è tenuto al pagamento dei lavori eseguiti sino alla data di sospensione dei lavori.
Il comma 2-bis dell’articolo 103, introdotto nel corso dell’esame al Senato, proroga di 90 giorni il termine di validità e i termini di inizio e fine lavori delle convenzioni di lottizzazione di cui all’art. 28 della legge 1150/1942 (Legge urbanistica nazionale), ovvero accordi dello stesso tenore comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei relativi piani attuativi e di ogni altro atto ad essi propedeutico, in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 31 luglio 2020.
Inoltre, i termini che riguardano lo svolgimento dei procedimenti amministrativi, che risultino pendenti alla data del 23 febbraio 2020 o che siano iniziati successivamente a tale data, sono sospesi per il periodo 23 febbraio – 15 maggio 2020. Il Dl Cura Italia con l’articolo 103 ha disposto la sospensione di tali termini dal 23 febbraio fino al 15 aprile 2020; la data del 15 aprile è stata poi portata al 15 maggio 2020 dal decreto cosiddetto “Liquidità” (articolo 37).
Si tratta di una disposizione ampia, applicandosi a tutti i procedimenti amministrativi, anche relativi a pagamenti di stipendi, pensioni, retribuzioni, emolumenti per prestazioni a qualsiasi titolo, indennità da prestazioni assistenziali o sociali comunque denominate nonché di contributi, sovvenzioni e agevolazioni alle imprese.
Chiarito che questa disposizione ha impatto anche sui termini relativi ai procedimenti previsti in materia antincendio dal Dpr 151 del 2011.
La disposizione che sospende i termini dei procedimenti amministrativi è di impatto anche per il settore degli appalti pubblici. Dunque, la sospensione dal 23 febbraio fino al 15 maggio si applica a tutti i termini stabiliti dalla lex specialis, come ad esempio: i termini per la presentazione delle offerte, quelli stabiliti per i sopralluoghi, i termini concessi per il cosiddetto “soccorso istruttorio” e quelli stabiliti nei bandi dei concorsi di progettazione o di idee.
Proprio per l’applicazione ampia della disposizione alle procedure di appalto, l’Anac ha rilevato un rischio di blocco del settore con la ripresa delle attività della fase due, ed ha per questo sollecitato un intervento normativo da parte del legislatore.
La sospensione dal 23 febbraio al 15 maggio dei termini amministrativi vale anche «per i termini di formazione della volontà conclusiva dell’amministrazione nelle forme del silenzio significativo previste dall’ordinamento», il riferimento è alla formazione del silenzio-assenso o del silenzio-diniego.
Credito d’imposta per le spese di sanificazione degli ambienti di lavoro
1. Allo scopo di incentivare la sanificazione degli ambienti di lavoro, quale misura di contenimento del contagio del virus COVID-19, ai soggetti esercenti attivita’ d’impresa, arte o professione e’ riconosciuto, per il periodo d’imposta 2020, un credito d’imposta, nella misura del 50 per cento delle spese di sanificazione degli ambienti e degli strumenti di lavoro sostenute e documentate fino ad un massimo di 20.000 euro per ciascun beneficiario, nel limite complessivo massimo di 50 milioni di euro per l’anno 2020.
“In un momento storico come questo si chiede di ‘sburocratizzare’ le procedure per l’erogazione delle somme alle imprese trentine che hanno presentato istanza per la richieste di somme per investimenti, ecc…, si potrebbero richiedere delle semplici autodichiarazioni certificate da revisori legali che possano attestare l’esecuzione della spesa e consentire l’erogazione immediata delle somme, così come peraltro previsto dalle norme comunitarie in materia”. Con questo non si vuole dire di “dare somme a coloro che non rispettano le norme, ma semplicemente concedere liquidità a quelle imprese che hanno creduto nel territorio, hanno effettuato spese ed hanno personale dipendente, e quindi famiglie, da sostenere in un momento così difficile”. Propongo, pertanto, l’immediato sblocco delle istanze di erogazione “già a suo tempo presentate dalle imprese ed inspiegabilmente ancora ferme ed inesitate”, nonché un adeguamento dei termini di scadenza delle iniziative generalizzato al fine di consentire alle imprese di superare il periodo di stasi. L’emergenza epidemiologica in Italia, e la notevole estensione delle zone in cui sono fortemente limitati gli spostamenti delle persone fisiche, “mostrano in maniera incontrovertibile le sempre più gravi ricadute che l’emergenza sta provocando, anche sul tessuto socio-economico provinciale”. L’auspicio è che le autorità competenti dispongano con carattere di urgenza le apposite misure per aiutare imprese e famiglie.
Commenti recenti